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目前日期文章:201507 (25)

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受油價下跌及國際貨幣基金調降全球經濟成長預測影響,全球股市高檔震盪,但美國去年12月新屋開工成長4.4%優於預期,全年101萬戶創2007年來最佳紀錄,具穩定收益特性的REITs獲得投資人青睞,累計今年來全球不動產指數上漲幅度優於MSCI世界指數,後市續看旺。

文章--15-01  

 

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉表示,全球景氣動能增溫且新完工建案有限,有助帶動租金進一步成長,且全球房價動能保持向上趨勢,今年多數國家不動產企業獲利預料將持續成長,加上歐、日中央行持續擴大寬鬆政策可期,市場流動性充沛,有利全球REITs及不動產類股表現。

威爾森.邁吉分析,國際貨幣基金上調美國今年經濟成長預估,代表成長動能穩健,商用不動產新建案維持低檔、租賃需求改善,可望帶動承租率與租金逐步上升;且美國不動產企業財務體質較過去大幅改善,評價面合理,仍是最為看好區域;亞洲則受惠大陸及日本政策利多下,同樣是看好區域。

亨德森全球地產股票基金部門主管 Tim Gibson認為,升息通常代表經濟基礎更加穩健,房產市場將會因租金成長受惠,回顧先前地產股價,利率上升之際,不動產表現都不錯。

一般而言,為尋求降低風險和最好投資機會,不應將選擇侷限在房地產投資信託基金和非房地產投資信託基金,應著重追求最好相對價格。

日盛金緻招牌組合基金經理人鄭鼎芝說,全球景氣第1季處在好轉階段,且在世界銀行下修今、明兩年全球經濟成長預測中,僅美國一枝獨秀未被下修,將激勵不動產市場,IMF認為美國強勁反彈持續,更助長全球REITs續漲動能。(工商時報)

 

文章源自:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150126000224-260208

 

 

 

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通用汽車稱,該公司將投資10億美元對底特律郊區一個標志性的技術中心進行整修,這個技術中心長期以來都是該公司的工程和設計中心。

文章--15-01  

 

這項投資預計將帶來2600個新的白領工作崗位,密西根州沃倫市(Warren)的政府官員已經作出了相關通報。這個已有59年歷史的技術中心將在本月被整修,預計相關工作將會持續到2018年。

此次整修工程將在周四的一次新聞發布會上正式對外宣布,其內容包括新的設計工作室、整修研發設施和建造一幢新的IT大樓等。

在推出這項計劃的同時,通用汽車還正在全球範圍內針對其他很多設施和產品項目進行投資。

上個月,通用汽車稱其將在未來三年時間里進行54億美元的美國工廠投資,另外還斥資40億歐元(約合45億美元)對其歐洲業務進行改造,并與中國的合作伙伴進行了120億美元的投資。通用汽車計劃在2015年中投入90億美元的資本支出,與2014年相比增長28%。

 

 

文章源自:http://www betrader.com/201505/21232.html

 

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美國大追稅及政府調降遺贈稅,一度讓富人資產回流台灣並大買房產,但專門在幫高資產階層作財務規劃的顧問表示,目前高資產階層者的新歡是境外產品,甚至有大戶移居到稅率較低的國家,像近幾年就有不少富人轉入新加坡籍。

文章--14-01  

 

高資產階層作資產配置傾向「放眼全世界」,國際認證理財規劃顧問蕭俊仁表示,有錢人的理財都較保守,重視資產的安全性遠超過投資報酬率,中長期獲利率只要能比通貨膨脹率高即可。

換句話說,年投資報酬率只要高於3%,高資產族就可以接受,因此這些大戶喜歡買房產,也愛買保單,因為這兩種投資工具,前者可抗通膨,後者則具安全性且可節稅。

國際認證理財顧問王澤仁表示,過去的有不少富人以躉繳買保單節稅,但要小心看起來「合乎規定」的投保行為,事後仍可能被課徵高額遺贈稅;這些躉繳保單個案的投保程序都符合法律要件,卻因被繼承人的各種客觀條件而被查稅。

例如有一個案是被保險人的經濟尚稱富裕,卻在健康不佳時以「貸款」與「躉繳」方式投保,所以被法官認定是「避稅行為」,將保險公司所給付的理賠金核認為遺產,合併計遺產總額課稅,還外加高額罰金。

也因此,專門幫高資產族群作家庭財務規劃的財務顧問表示,高資產族群現在最愛買境外資產如境外基金或者境外保單。

財務顧問表示,政府已對境外所得納入最低稅負的稅基,但是稅率20%不算太高,且因境外所得被實質課到稅的人不多,而且高資產階層者較不喜歡將「雞蛋放在同一籃子」,多半會將資金遍布全世界。

一些很在意遺贈稅者或超高資產族群,甚至移居到零遺贈稅的國家。例如近幾年有不少名人乾脆放棄中華民國籍,轉入新加坡籍,主要就是新加坡境外所得不需繳稅,且從2008年2月15日起取消遺產稅。

 

文章源自:https://goo.gl/s8ldaE

 

 

 

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美國最新報告顯示就業市場6月明顯改善,失業率降至6.1%、達近6年低點,此利多激勵美股道瓊指周四開盤即飆破17,000點的里程碑,與標普500指數再創新高。

文章--13-01  

 

美國就業復甦加快,帶動美歐股市周四齊唱高調,道瓊指數尤其受到矚目,開盤首度站上17,000點,意味今年漲幅已有2.4%。該數在2013年11月21日收盤突破16,000點,經過153個交易日後又站上新的里程碑。

歐美股持續攀高,也為台股萬點行情打了強心針!國內法人預期,儘管台股短線漲幅已高,但在爆出大量震盪後,昨日量能立即降溫,顯示台股價量尚未失控,後市仍延續「驚驚漲」的多頭格局。

美優於預期的就業報告,引發部分人士臆測聯準會是否會提前升息;不過聯準會主席葉倫周三發表演說,強調不會為壓抑市場泡沫而調升利率。專家也表示,葉倫應會繼續觀察景氣動態,不會急於升息。

不過,在該報告公布後,市場認為聯準會明年6月升息的機率,由之前的51%升至57%。

美國勞工部公布,6月非農就業人口經季調後增加28.8萬人;5月與4月新增就業人口也都獲得上修,5月自初公布的21.7萬上修成22.4萬﹔4月也由原先28.2萬上修為30.4萬,寫下2012年1月以來最大增幅。

6月失業率更從5月的6.3%降到6.1%,創2008年9月以來的新低水準。失業率持續改善反映出,勞動力規模相對持穩下,越來越多人找到工作。

此數值也明顯優於預期,道瓊新聞社訪調經濟師預測,美國上月非農就業人口新增21.5萬,失業率與5月持平停留在6.3%。

6月就業數據也締造一項紀錄,非農就業人口增幅連續5個月超過20萬,是自1990年代末就業榮景期以來首見。

儘管就業市場景氣持續好轉,但嚴格來說仍未完全復甦,目前失業率與2007年12月進入衰退期前的失業率4%到5%相比,依然偏高。

此外不少決策者與分析師表示,下滑的失業率粉飾了求職者面臨的問題;好比勞動參與率僅62.8%,依舊在30年低點盤旋,意味仍有許多失業者根本就放棄謀職。

更何況新增的就業人口多集中在低薪的行業,上月零售業就業人數增加逾4萬,休閒和飯店餐飲業新增3.9萬。反觀高薪的製造業與營建業,只分別新增1.6萬及6,000人口。(工商時報)

 

 

文章源自: http://www.chinatimes.com/newspapers/20140704000019-260202

 

 

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資金無處去,海外置產成為不少有錢人的話題,由於美、日目前房價距離歷史高點還有一段距離,除了賺價差,最讓台灣人心動的還是租金投報率達6~8%,遠比台北市1~2%及低於2%定存利率高很多。

文章--12-01  

至於美、日以及東協國家房地產究竟還有多少增值空間,多數房仲業者表示,還是要視個案而定,沒有標準答案。

若以美、日房產價格指數來看,目前美、日房價水準不算貴,主要是距離歷史高檔區都還有一段距離。瑞銀投信研究部主管張繼文表示,美國房地產可用Case-Shiller 20指數觀察,從2012年1月低點反彈至今,共彈升8%左右,距離金融海嘯前的2007年最高點至少還有2成5的空間。

至於日本房地產價格評估比較複雜,張繼文說,一般皆採用財團法人日本不動產研究所所公布的日本全國土地價格指數,但該指數每半年(3月及9月)公布更新值,目前最新公布價格僅至去年9月,距離歷史最高點還有64%;但若從領先指標─日本新屋開工來看,從低點至今已彈升了逾36%,但離先前高點還有47%空間。

專家指出,若就房地產指數來看,美、日目前房價水準還未到高檔區,尤其日本經濟過去十多年一直處於通縮階段,也讓日本房地產呈現十多年的空頭,然在日本政府大印鈔票下,日本應可望走出通縮。

日本信義株式會社便表示,現在除台灣人想投資日本房地產、近來韓國人以及大陸人也跟進,連原本不太愛置產的日本人,也突然變得比較積極,讓日本房地產一下子熱起來。

日本信義株式會社專案經理李芊億表示,近期台灣人以找商用物件居多,因為這些物件主要是出租給超商或者公司行號、事務所,簽的都是5~10年長約,租金毛報酬率約6~8%,扣除一些物業管理等成本,租金淨投報率還有4.5~6%,頗具吸引力,今年以來日圓大貶,更讓投資者覺得划算。

至於到馬來西亞置產,若想將物件出租也物業管理公司幫忙管理,租金投報率有的到8~10%,但不少投資人進場買進主因,還是看上房產增值力道,台灣房屋國際資產中心行銷企劃賴志豪表示,馬國房產增值率保守估算約10~15%,建議買進後至少要持有到2020年馬來西亞隆星高鐵完工。

由於日本和馬國對於房屋買賣,都是有獲利才需要繳交「房屋產業盈利稅」,但兩國都不歡迎短線交易,因此會依持有時間不同課不同資本利得稅,馬國政府甚至規定只要持有滿5年以上再售出即可免繳;至於日本則規定持有5年內賣出,房屋資本利得稅是30%;超過5年,資本利得稅就降為15%,虧損出售則不必繳稅。

 

 

文章源自 : https://goo.gl/UOCaJb

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生活機能方便,有商城,餐廳,學校、超市,離高速公路近。

物件-EX--8331-01  

 

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這間物件,位於知名得獎學區Plymouth Canton學校附近,近購物中心、機場~

物件-EX--39846-01  

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生活機能方便,有商城,餐廳、學校、超市、離高速公路近。

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Q1:為何要買美國?

A:

美國正處於強力復甦階段,而房價又處於相對低點,是非常難得的時機點。


Q2:底特律不是破產了嗎?人口外移?產業外移?

A:

1.底特律於2013年7月宣布產,但它也是美國史上最快解除破產的大城市。

2.破產的是底特律市,但是我們買的地區是大底特律,破產期間大底特律的人口還是在增

   加,原本底特律市的人都到大底特律區找工作,所以大底特律的人口一直在增加,已經

  增加到四百多萬人了。

3.重點現在底特律市的就業量又變多,人口也在增加了,因為破產而導致房價大跌,但是現

  在產業復甦,對我們包租公而言就是個非常棒的進場時機了。


Q3:好租好賣嗎?

A:

我們都精挑優質的社區,所以非常好租,也很好賣。而且,空屋率、房屋自有率等數據均顯

示大底特律的住房需求大於供給,所以這幾年內都還非常好賣,由於底特律的失業率持續降

低,代表工作人口持續增加,租需求也增加,而且我們有多一條政府介紹來的租客管道。


Q4:底特律還會漲嗎?

A:

底特律還會持續上漲的原因:

(1)房價離高點還有七八成。

(2)人口一直移進來,2008年時黑人區70萬人,現在89萬人。白人區400多萬人也一直在增長。

(3)汽車業銷售創了九年來的新高,因為全球原油價格降低,汽車業只會越來越好。

(4)底特律解除破產,代表利空出盡。所以現在的底特律才在起漲點而已。


Q5:我可以現場看屋嗎?

A:

我們每年5月、10月公司會開參訪團,不過目前,我們的包租公/包租婆都是買完再去參訪自己

的房優。


Q6:什麼是Title Company?

A:

Title Company是美國政府核定的第三方擔保公司。也就是房地產公證擔保公司,類似履約保證

公司的角色。房地產的交易屬於較大筆的交易,讓第三方公證人來處理才能公平公開。

1.確認對象的合法擁有人

2.查出對象的貸款情況,稅務狀況,糾紛等

3.確認房屋的營業項目與其所綁的任何約定所以在跟我們交易的安全性方面完全不必擔心。


Q7:租金帳戶可提供別國的帳戶嗎?可提供台幣帳戶嗎?

A:我們租金帳戶不僅可以提供別國的帳戶也可以提供台幣帳戶優~


Q8:何時發租金?有報表嗎?

A:

公司會於每年的1/15、4/15、7/15、10/15 透過e-mail的方式把報表寄給包租公/包租婆。

在於每年的1/25、4/25、7/25、10/25 公司會發租金給包租公包租婆們。


Q9:購買後何時可以開始收租?

A:

付訂金之後要有一個月的政府跑公文交割流程,然後再45天的裝修時間,白人區要有一個月

的檢查員檢查時間,因為我們裝潢很好,所以招租之後平均一個禮拜就出租了。


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安靜小區三房平屋別墅磚房,房間大,地下室,雙車位,離機場近,購物中心,超高投報!

物件-EX--2-02-01    

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安靜小區三房平屋別墅磚房,房間大,地下室,雙車位。近機場,購物中心,整區很少有出租房,稀有房源, 超高投報!

物件-EX--2-03-01        

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漂亮溫馨別墅獨棟房,優質環境,離底特律市中心近,三大房,全新地毯,有完整地下室,可當第四房使用,有車位,生活機能方便有商城、餐廳、學校、超市,離高速近,長期增值空間大!

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【多頭總司令顏炳立】將於8月1日(六)房產開講了~
只要您立即填寫Stellez 星富【美國房產說明會】報名表

就有機會獲得價值《市價599》元入場卷

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謝謝已購包租婆許小姐給小編的感謝文,星富小編能收到包租公的肯定感到很開心,未來小編會盡心盡力,替各位服務。

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謝謝已購包租公莊先生給小編的感謝文,星富小編能收到包租公的肯定感到很開心,未來小編會盡心盡力,替各位服務。


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    曾經享有世界汽車之都美譽的美國底特律,近日出現市區種植的風氣

    全球經濟轉型,令作為20世紀汽車工業先驅的底特律,經濟嚴重受創,前年宣布破產

文章--11-01   

    

    不過,近日這個過氣汽車之都在馬路旁的空地,變身為農地,種植了不少蔬菜瓜類等植物,令死氣沉沉的市區著實生色不少隨著城市人對環保健康的食品需求愈來愈大,美國很多城市興起市區耕種,底特律也是其中一個透過市區耕種,將空置的大廈及平地轉型作農地,既可綠化市區,同時亦有助吸引民眾置業

         這類市區耕種不僅可以增加健康食品的供應,更可為像底特律的城巿,注入生機和商機

文章源自: http://news.now.com/home/international/player?newsId=141900

 

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    底特律最新五十年計劃中顯示將把底特律主要規劃為幾個主要商業區域中心! 其中市中心將占整體底特律就業機會的 21%,Midtown 占15%,其餘的將分散於整個底特律主城區內。

文章--10-01  

   

    市中心將持續為汽車公司總部與兼顧發展為國際”數位城市”、西南邊將被規畫為國際貿易出口中心、西北邊(McNicholas)與Midtown 將被規畫為教育,醫療與零售中心、東邊主要發展物流與工業發展中心、星富認為,50 年計畫白皮書將對未來商業不動產(零售與辦公室)價格與發展潛力產生重大影響。這些區域將也是星富未來重點調研的主力區域。想提前卡位的投資人不可不開始注意!

    目前景氣發展主要還是在市中心與周遭區域(Midtown 與Corktown),東區與西北商業區還是屬於早期的處女地區,雖然商業租屋率仍低,不過相對價格也很便宜,是個可考慮買來等待的區域!!

 

 

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    底特律政府因負債185億美元,於2013年7月18日宣布破產。經過1年的努力,這座“汽車之城”終於走出陰霾,再現生機。於12月10日午夜時分正式退出美國有史以來最大城市破產計劃。為重振經濟,底特律將致力於吸引移民前來購買房產、開設企業並融入當地社區。 


文章--09-01  
   

    據《底特律自由新聞網》(freep.com)報導,市議會在3月組成了有30名成員的“移民任務工作組”(Immigration Task Force),向移民展示該市對他們的歡迎。工作組負責提供各式協助,包括幫助移民克服語言障礙、教育和經濟發展方面等。     底特律有大型拉丁裔社區,還有大量來自中東、亞洲和非洲的移民團體。在市東部有一個孟加拉鎮,西南部則是拉丁裔的家園。但統計數據顯示該市的移民數量仍低於其它大城市。據美國人口普查局(U.S. Census Bureau)統計,2012年底特律的人口總數在全美排名第18,共有70萬1,475位居民,但外國出生移民的數量只有3萬5,076人,排名全美第135位。

    在其它人口最多的前17座城市中沒有一座在移民人數上排名50位以外。 在密歇根州長斯奈德(Rick Snyder)吸引移民振興密州經濟的總體戰略中,增加底特律市移民人口成為關鍵因素。斯奈德今年早期設定目標,期望未來5年中至少有5萬新移民在該市生活和工作。
    底特律市長達根(Mike Duggan)也致力於讓底特律更能吸引各種背景和種族的移民。他將與“移民任務工作組”合作,使那些英語不流利的移民更容易聯繫政府單位。
    前州議員特伯曼(Steve Tobocman)說,其它人口下降的中西部城市,包括費城和芝加哥,均依靠增加移民來振興經濟。他認為,對底特律來說,挽留當地移民是至關重要的。眾多移民最終離開該市,遷往其它地區。而鼓勵移民在該市紮根的方法之一就是宣傳在底特律購房或開設企業。
    另據《商業周刊》(businessweek.com)報導,該市的房價目前極其便宜。10月住房銷售價格中位數為1.8萬美元,而在鄰近4大縣價格中位數為14.5萬美元。
    特伯曼說,與密歇根的普通居民相比,這些外國出生的移民趨向於年輕化、接受過更高教育、更有可能開設企業。

 

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    世德(2066)董事長陳光裕的大客戶都是大車廠,常跑美國汽車重鎮底特律。在2012年美國房市低谷,他推薦友人在底特律投資買下一棟辦公建築,短短兩年價值已翻了3倍。
    陳光裕說,2012年他去底特律,看到市郊一處位於三角窗的辦公建築,插著「For Sale(出售) Bank Owned(銀行持有)」的標誌。一問之下,3層樓共1300坪,還附30個停車位,「當時美國房市尚未復甦,這麼好的物件,銀行立即簽約價是85萬美元。」  

文章--08-01  

    陳光裕立刻推薦友人投資,經過投標之後,以67萬美元(約台幣2千萬元)得標,今年初,已經有人出價190萬美元要買下這棟辦公大樓。
    

 

 

文章源自:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/819299

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    根據最新的4,865名居民調查,81%的當地人對於美國底特律保持樂觀態度,77%的人認為比起去年,更加喜歡來底特律。這些人大部份在18歲到34歲之間。底特律市中心居民遠比底特律居民更看好市中心的發展。96%的受調查人認為底特律有很多潛力,並且認為這個城市在整個大底特律地區扮演了重要的角色,92%的人很願意带領游客參觀底特律

    最適宜旅遊的三個景點是Martius公園,Comerica棒球公園和底特律河濱公路。人們談到在市中心的最大顧慮是停車和找交通工具。有56%的人認為很方便找到停車場及在市中心搭乘交通工具的環境很安全。
文章--07  
   

 

    本次的調查是根據底特律市中心近期的變化,並不是基於近十年。在過去的五年中,被空置的大樓數目由48降到了13。很明顯,穩定的新增白領來到底特律工作,並有更多富裕居民來到底特律置家。估計由於更多房屋購買與售賣項目,截至2020年底特律市區居民會增倍,達到10,000。

    

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