星富集團 Stellez Group

法國巴黎於本月發生重大攻擊事件，造成數百人死傷，

這是二戰以來最嚴重的攻擊事件。

據知名財經部落格Zero Hedge報導，

雖然歐美股市因「法國恐攻」而蒙上一層陰霾，

但全球各大投行卻不認為這將會對股市的中、長期產生顯著的影響，

但對歐元可能會有所衝擊，

而這起事件估計將不會影響美國聯準會(Fed)的升息步調。

根據自由時報報導，美國6日公布非農就業數據，表現遠優於外界預期，

市場認為美國聯準會(FED)12月升息幾成定局，

這也使得美元指數6日飆升至7個月以來新高。(註一)

根據今周刊的報導，

Google跨時代的無人車即將問世，將進駐大底特律區進行研發量產，

這讓原本就是三大車廠通用(GM)、克萊斯勒及福特所在地的底特律，

成為美國傳統產業結合網路科技、新興產業聚集區，

根據經濟日報報導，美國近期因為低利率、就業市場成長，

反映在消費者持續支出大筆金額開銷，如房屋及汽車，

帶動美國9月新屋開工數持續上漲。

引用好房NEWS的報導，

近期美元兌換台幣突破33元後，雖然小幅回跌震盪，

不過美元仍被預估為長線強勢貨幣。

美國過去八年在歐巴馬執政下，已創造超過1300萬個就業機會，

失業率也從2009年金融海嘯後的10%大幅下降至5.1%(如下圖)，

藍領階級的平均時薪更首度突破21美元。

本期FBS富比士地產王(註1)指出，

近年來台灣房市低迷，但台灣人對於房地產的熱情並未減少，

只是改為轉往海外市場，預估今年投資海外不動產的資金將突破千億，

但是隨著投資者越來越多，引發的糾紛也逐漸浮上檯面。

本期天下雜誌有一篇關於柬埔寨房產的分析，引用其中一段，

華人只佔柬埔寨人口的五％，卻掌握八成以上經濟命脈。

台日中韓爭相進入金邊蓋房，投資報酬率高達七％。

炒房的金錢王國看起來潛力無窮，但投資人進場前最好三思。(註1)

「底特律之魂」（The Spirit of Detroit），完工於1958年，

是一座矗立在底特律青年市政中心西入口的青銅色雕像，

雕像左手托著圓球，象徵著上帝之光；右手托著人像，象徵人類和睦共處。

引用一篇報導大紀元2015年09月19日李洋的報導

受惠於房地產市場復甦，美國家庭財富在第二季度再創新高，

達85.7萬億美元。美國家庭財富增加趨勢將為美國經濟增長提供動力。

美國家庭財富的計算方式是指家庭的房產、股票、債劵和其他資產價值的總合，

減去房貸、債務等負債後得到的資產價值。

而根據美國聯邦儲備局（FED）18日公布的報告顯示，

今年第二季（4-6月）美國的家庭財富的淨值較前季(84.9萬億美元)，

增長了約七千億美元，已達到85.7萬億美元。

而FED的報告中並指出二點值得投資人注意的數據：

1. 美國人所擁有的資產總額中，房地產便占了近四分之一。

2. 美國家庭在第二季度負有14.3萬億債務，其中三分之二是房貸。

這也顯示出，對大多數美國人而言，房地產仍是最大宗的資產，

而隨著美國家庭財富的不斷增加，消費者的購買能力增強，

推動大金額商品市場消費，反映在購屋能力上。

下圖是Zillow(美國最大房地產資訊網站)整理的

美國房價歷年走勢以及對於未來四年美國房價走勢分析。

我們可以看出近二十年來，美國的房價一直是穩定成長的，

只有在2008年全球經濟風暴時出現過下跌趨勢，而2012年時已開始逐漸復甦，

預計將於2017年超過峰值，而於2019年增幅將高達19.3％，年增長率超過3％。

現在投資美國房地產正是最佳時機，

美國密西根州前三大房地產公司Stellez星富集團進一步分析。

1.   政策因素：

台灣房市政策搖擺，動盪不安，2010年的奢侈稅，2012年的實價登錄法案，

使得房價增值空間大不如前，對於投資者而言，台灣房市並不是一個友善的投資環境。

而一些曾經房地產投資很熱門的國家，例如馬來西亞政府，

為了防止投資客炒作房地產，於2014年開始提高投資限制，

也大幅降低了投資報酬率。

而美國卻是一個房地產市場成熟的資本主義國家，

它對外國投資客沒有多加的限制，而且還有稅金的優惠，

並有良好的產權保障機制，投資人可以安心進場，開心退場。

2.   匯差因素：

美元近年的升值，讓多數亞洲貨幣競相貶值，

澳洲、歐元區、加拿大、馬來西亞、泰國等熱門投資房地產的國家，

其貨幣最高點與目前台幣相比，投資這些國家光是匯損就達10%以上，

而日本，匯損更高達40%以上。

另外，使用美元的柬埔寨，

雖然三年前進場的投資者現在是匯率及房價雙贏，但卻潛藏著兩大隱憂：

第一點，柬埔寨的高房價是被外資炒作出來的，當地居民根本買不起，

未來只能轉手給其他外國投資客，退場時會有很大的問題；

第二點，2015年底將有大量建案落成，出租供需量將會嚴重失衡，

空房率大增亦會是未來很大的隱憂。

現在放眼全球，股匯市動盪不安，美國是唯一還在考慮升息的國家，

這表示美國的經濟表現強勢，因此現在投資美國房地產正是最佳時機，

不只可以賺到房價的回升，還可以賺到美元正在逐步走強的匯率，

最重要的是 ─ 未來還能開心退場。

星富集團的專業就是提供你房地產投資的最佳標的。

在台北市買一個停車位的價錢至少需要300萬台幣，

同樣的價錢在柬埔寨可以買一間小套房，

但是，在美國密西根州卻可以買上一整間透天別墅，

帶前後院還附送車位，而且光是租金投資報酬率就超過10%以上，

加上匯差及價差，您會如何選擇？

如果您想進一步了解，請報名參加Stellez星富美國房地產說明會。

(新聞出處：http://goo.gl/DoPbbA)

(美國房價走勢圖：http://goo.gl/ZzmDBo)

引用一段大紀元2015年09月13日劉毅的報導。

中國大陸經濟動盪不停，人民幣、股市、房地產、製造業持續下滑，這些都令中國有錢人感到不安。有民意測驗顯示，42%的中國富人認為美國是最好的投資地點，他們想把錢投在房地產、企業，商業和金融產品上。

星富集團分析其主要原因主要有二：

 1.   房地產市場較穩定

多數投資人因為股市波動劇烈，產生強烈的不安，轉而將資金投入至相對穩定的房地產市場。

 2.  美國房地產的性質

美國的房地產種類多元、購屋限制又少，有稅金的優惠，還可以購買土地權，是投資者的安全避風港。

但文中也點出一個嚴重的問題，中國投資的區域主要是舊金山市、洛杉磯和紐約，而這些城市的房地產價格偏高，根據美國人口統計局（US Census Bureau）的資料，美國人的平均購屋成本僅為34萬美元，而中國買家在美國的平均購屋成本卻高達83萬美元。

星富集團認為投資美國房地產這個方向是對的。首先，因為美國房地產市場是全世界最完善的市場之一，房地產又不像海外基金一樣，用到哪您都不知道。再者，美國有健全的物業管理制度，投資者只要找好值得信賴的業者，從篩選租客到按時收租，都幫您處理妥當。最重要的是，先進國家的房客，素質通常比較高，較不用擔心拖繳房租及損害房子的情事發生。

但是，城市的選擇卻不是很聰明的。中國投資人將投資目標放在舊金山市、洛杉磯和紐約這些城市，主要是因為這些城市華人較多，也較為知名，但是其實其房價已經被炒至歷史新高，因此投資這些城市，一來投資者負擔較重，二來未來漲幅也十分有限。

哪些城市是現在最好的投資標的呢？

讓擁有美國在地數十年開發房地產經驗的星富集團用一張圖告訴你。

底特律，全美第一大的汽車工業城市，全美第二大的高科技城市，兩年前因為財政問題宣告破產，房價曾一度跌至谷底，但是我們看好他即將觸底反彈！原因有三：

  1.      大底特律 (Metro Detroit)包含白人區與黑人區。而破產的只是黑人區與底特律的市中心(Downtown)，其實大底特律的白人區根本沒有破產。

  2.      底特律宣告破產的隔年即脫離破產，也成為史上最快脫離破產的城市。

  3.      美國政府的政策走向，歐巴馬決定推動製造業返美，包括無人汽車以及3D列印等工業即將在未來十年內領先世界。

星富集團的專業就是提供您房地產投資的最佳標的，

危機帶來商機，隨著房價觸底，此時投資是最好的時機，

不但有房價增幅，亦享可有租金報酬，

現在投資底特律是全美房地產投資的最佳標的！

如果您想進一步了解，請報名參加Stellez 星富美國房地產說明會。

引用一篇好房網News近日的報導：

近日以來台灣股市、房市慘兮兮，海外房產投資熱潮卻方興未艾，其中以日本、馬來西亞、柬埔寨、菲律賓等國家尤其熱門，甚至有建商高喊投報率高達8％，吸引不少投資客上門。不過專家提醒，投資海外房產有許多「隱藏」危機，投資客務必謹慎小心，避免血本無歸。 建商強打海外房產投資，號稱高達8％以上的投報率，讓投資客趨之若鶩。

星富小編歸結其潛藏在高投資報酬率背後的風險主要有四：

1.  匯率：例如馬來西亞近年來馬幣狂跌20%，導致雖然房價漲了10%，但投資人仍然倒賠。

2.  建照核發狀況：例如柬埔寨曾發生，原本要預計要蓋25層，但政府只核發17層，最後建商跑掉的情況。

3.  政治局勢：例如柬埔寨，必須要交一筆「咖啡錢」給相關單位，以取得多蓋幾層樓的核可，但如果最後核准不下來，投資者亦只能自認倒楣。

4.  物產管理不足：例如柬埔寨曾發生投資標的發生火災，而業者不通知投資者的情事。

因此，海外房產投資報酬率雖然很高，但因為其潛在風險，以及時有所聞的新聞事件，讓許多投資者卻步。

其實要避免其潛在風險很簡單，只有三個步驟：首先慎選投資標的所在的國家，再來了解建物所在地的匯率，最後尋找在地經營多年的業者。

我們從前述新聞報導可以了解，許多爭議問題的發生在於開發中國家，當地政治局勢混亂、法治觀念不足，甚至還需要行賄當地政府官員，背後衍生的問題當然會很複雜，因此在選擇投資標的所在國家時，如果能選擇法治完備、政治穩定的已開發國家，例如日本、美國，當然相關問題會減少許多。再者，已開發國家通常對於消費者的保護十分完善，也比較不用擔心求助無門的狀況。

了解標的物所在國之匯率波動，也是投資者必做的功課之一，以美國為例，

以下是最近一年美元對新台幣外匯匯率走勢圖：

我們可以看出來，近一年美元對台幣匯率的走勢，是穩定而略微成長的，因此投資美國房產，不需要太過擔心美元暴跌的情事。

投資者做好了準備功課後，再來就是要尋找在地經營多年的業者，因為在地經營，所以業者對於當地法規、地產狀況以及物件管理都能清楚掌握、即時處理，而且要確認該業者在台灣是否設有公司，若是萬一發生糾紛時，至少可以透過台灣公司爭取權益。

而我們星富集團（Stellez Group），就是一個值得您信賴的海外投資公司，我們運用在美國大底特律商住房市場上數十年的人脈與專業整合經驗，與多家密西根合法持照之房仲業者攜手合作，協助所有投資者處理房屋轉讓、房屋重建與房客搜尋等事務，為投資人提供了一個獨特穩定回報的投資機會。

我們的物產管理的流程皆透明化，目的在於提供投資人最好及安心的服務。並且我們提供24小時在地全系列服務網，讓我們可以全心地提供客戶更好的服務。

如果您想進一步了解，請報名參加Stellez星富美國房產說明會。

連絡電話：(02)2517-9778

客服信箱：service@api-consultant.com

官網網址：http://www.stellez-group.com

公司地址：104台北市中山區民權東路三段58號14樓 (近中山國中捷運站)

(新聞出處：http://goo.gl/I8BgCA)

(美元對新台幣外匯匯率走勢圖：http://goo.gl/mnqsvu)

Ｑ1：為何要買美國？

Ａ：

美國正處於強力復甦階段，而房價又處於相對低點，是非常難得的時機點。

Ｑ2：底特律不是破產了嗎？人口外移？產業外移？

Ａ：

1.底特律於2013年7月宣布破產，但它也是美國史上最快解除破產的大城市。

2.破產的是底特律市，但是我們買的地區是大底特律，破產期間大底特律的人口還是在增

   加，原本底特律市的人都到大底特律區找工作，所以大底特律的人口一直在增加，已經

  增加到四百多萬人了。

3.重點現在底特律市的就業量又變多，人口也在增加了，因為破產而導致房價大跌，但是現

  在產業復甦，對我們包租公而言就是個非常棒的進場時機了。

Ｑ3：好租好賣嗎？

Ａ：

我們都精挑優質的社區，所以非常好租，也很好賣。而且，空屋率、房屋自有率等數據均顯

示大底特律的住房需求大於供給，所以這幾年內都還非常好賣，由於底特律的失業率持續降

低，代表工作人口持續增加，租屋需求也增加，而且我們有多一條政府介紹來的租客管道。

Ｑ4：底特律還會漲嗎？

Ａ：

底特律還會持續上漲的原因:

(1)房價離高點還有七八成。

(2)人口一直移進來，2008年時黑人區70萬人，現在89萬人。白人區400多萬人也一直在增長。

(3)汽車業銷售創了九年來的新高，因為全球原油價格降低，汽車業只會越來越好。

(4)底特律解除破產，代表利空出盡。所以現在的底特律才在起漲點而已。

Ｑ5：我可以現場看屋嗎？

Ａ：

我們每年5月、10月公司會開參訪團，不過目前，我們的包租公/包租婆都是買完再去參訪自己

的房優。

Ｑ6：什麼是Title Company?

Ａ：

Title Company是美國政府核定的第三方擔保公司。也就是房地產公證擔保公司，類似履約保證

公司的角色。房地產的交易屬於較大筆的交易，讓第三方公證人來處理才能公平公開。

1.確認對象的合法擁有人

2.查出對象的貸款情況，稅務狀況，糾紛等

3.確認房屋的營業項目與其所綁的任何約定所以在跟我們交易的安全性方面完全不必擔心。

Ｑ7：租金帳戶可提供別國的帳戶嗎？可提供台幣帳戶嗎？

Ａ：我們租金帳戶不僅可以提供別國的帳戶也可以提供台幣帳戶優~

Ｑ8：何時發租金？有報表嗎？

Ａ：

公司會於每年的1/15、4/15、7/15、10/15 透過e-mail的方式把報表寄給包租公/包租婆。

在於每年的1/25、4/25、7/25、10/25 公司會發租金給包租公包租婆們。

Ｑ9：購買後何時可以開始收租？

Ａ：

付訂金之後要有一個月的政府跑公文交割流程，然後再45天的裝修時間，白人區要有一個月

的檢查員檢查時間，因為我們裝潢很好，所以招租之後平均一個禮拜就出租了。

【多頭總司令顏炳立】將於8月1日(六)房產開講了~
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