本期FBS富比士地產王(註1)指出，
近年來台灣房市低迷，但台灣人對於房地產的熱情並未減少，
只是改為轉往海外市場，預估今年投資海外不動產的資金將突破千億，
但是隨著投資者越來越多，引發的糾紛也逐漸浮上檯面。
投資海外不動產盛行主要是因為高租金投報率、匯兌收益潛力及房價便宜等因素，
但是時有所聞的海外置產糾紛，也讓許多投資者卻步。
星富集團分析，常見的海外置產糾紛主要有以下四點：
1.報酬率的誇大：
許多業者為了促銷，誇大物件的投資報酬率，
例如有業者宣稱投資馬來西亞有8%以上高投資報酬率，
可是事實上，馬來西亞貨幣近年來狂跌20%，
因次就算房價漲了10%，但投資人仍然倒賠。
所以報酬率的計算也必須考量稅金與匯率等因素，
投資者也要多加注意。
2.房屋資訊不實：
業者過度包裝物件、隱瞞物件瑕疵、產權問題，
或以不實資訊誤導消費者，以為物件炙手可熱，
但其實出租不易、脫手不易，讓增值和報酬未達投資者之預期。
3.建商合法性：
建商的合法性也是投資者需要注意的重點。
以柬埔寨為例，許多建商再未取得合法執照時就開始銷售，
到時如果無法取得建照，投資者也只能認賠，或是遠赴柬埔寨打官司。
4.價格不透明：
根據台灣「不動產經紀業管理條例」規範，
經紀業者收取買賣雙方服務費不得超過總價的6%，
但是海外賣方服務費並不透明，業者超收服務費、誇大成本賺取價差更是難以查證。
避免海外置產風險最好的方法就是慎選投資的國家，
該國家法規政策越完善，資訊透明度越高，投資的風險就越低。
美國，就是全世界房地產資訊最透明的國家之一，
他早在1974年便通過「不動產結算程序法」
以保障消費者在購買房地產時可以獲取更多的資訊，
發展至今已臻完善，目前主要有以下三種制度。
1.實價登錄制度
美國的實價登錄制度詳細列出每個物件的價格、門牌號碼、屋齡折舊等資訊，
只要透過網路就可以查詢，這些資訊也開放予民間企業使用，
例如知名房地產網站「Zillow」與「Trulia」便將美國每個地區歷年房價與房租走勢，
以及未來房價最好與最壞的預測完整公告，
投資者可以輕鬆計算出實際投資報酬率與房價漲幅，
不用擔心業者誇大不實的行銷手法。
以密西根州的豪華白人區城市Farmington Hills為例，
我們實際利用Zillow網站(註2)查詢近五年的房價走勢，
可以清楚的看到Farmington Hills的平均房價為$ 226,800，
他的房價已經在過去一年增長5.5％，並將在未來一年內上漲3.3％，
是一個值得投資人關注的地區。
2.履約保證制度：託管交易公司
在美國，房地產交易程序完全由第三方公證單位來執行和監督完成。
買賣雙方簽字，賣方送出產權，買家的自備款和銀行的貸款進到這個中立的託管交易公司，
才由託管交易公司完成交易的法律程序。
而這項制度的另一個優點是，
交易過程中的資金往來都會被中立的託管交易公司完整揭露，
例如每一手交易時間、買賣價格、仲介佣金等，所有資訊公開透明，
業者絲毫沒有從中超收服務費與誇大成本的空間。
3.產權保證制度：產權保險公司
產權保險公司主要職責就是在交易過程中對物件產權做詳細調查，
做出產權報告，並對物件產權做保險，
這個產權保險會保證物件沒有隱藏的產權問題，
就算最後出了問題，產權保險公司也會做出理賠。
美國政策法令周全，再加上基礎建設完備、人均所得高，
相較於資訊不透明的開發中國家，是絕佳的投資地點。
而且美國聯準會正在醞釀今年底升息，全球資金準備流向美國，
賺匯差、賺價差，現在進場美國房地產正是最好時機。
如果您想進一步了解，請報名參加Stellez星富【美國房地產說明會】。
(註1：FBS富比士地產王，第31期，P47-49，2015/10/05。)
(註2：http://www.zillow.com)
留言列表
