自2012年的81億美元漲至2015年的286億。

 過去數年來中國非法資金外逃年逾千億美元,而美國房市則是中國熱錢流向的重要標的近期中國股市暴跌可能會令資金加速外流,這一情勢對美國房市的影響令房地產界睜大眼睛觀察~~~

 

 

 

 根據全美房地產經紀商協會6月公佈的報告,從2014年4月至2015年3月的一年間,中國人共花費了286億美元(下同)在美國買房,購屋數量上也首次超過加拿大人,購屋金額則是第二名加拿大人112億的兩倍多。

 

美房市的安全感

 

中國人在加州和紐約踴躍購房的程度,已強烈到不用專家提數據一般民眾也都能親身感受。一位在聖荷西郵局的工作人員在處理民眾寄郵件至中國時,都忍不住一吐苦水,抱怨房價被中國買家炒得太高。

 

 

房地產律師協會近日提出的會員意見調查也認為外國買家大量資金湧入美國房市是影響美國房市的第二大議題,重要性僅次於美國本土人口變化的衝擊,也就是來自於嬰兒潮世代及Y世代對房市的影響。

 

該協會說,外國買家大量衝進美國房市是因為美元的存款利率高、擁有成熟透明的金融市場,以及資產的安全性高。而且這股外國投資潮連年拉高,已接近歷史新高,不僅外國買家青睞的數州房市水漲船高,其他一些州也出現較高的外國人投資風潮。

 

根據全美房地產經紀商6月公佈的外國買家分析報告,從2014年4月至2015年3月的一年間,外國買家花費了共1040億在美國買房,比原本預測的922億還多出許多。

 

其中,中國買家的投資金額最受矚目,2012年時中國買家年度買房金額為81億,至2013年增漲為128億,年度漲幅58%;2014年增漲為220億,年度漲幅71%;至今年則已增漲至286億,佔全部外國買家的27%。而且中國買家專注高價屋,平均買價為$831,800。

 

最近數週中共政府瘋狂救市的舉措,如7月7日收盤時中國股市掛牌的2774檔股票九成停止交易,股民想低價賣股都求賣無門,更反應出中國民眾對於把資產留在中國金融體系下的高度不安全感。一位在矽谷經營教育補營班的中國女士表示,她在哈爾濱的親戚們不論有錢沒錢,都在想盡辦法把資產和小孩轉移到美國來。

 

 美房市的可負擔性

 

另一個令很多買不起房子的美國人感到訝異的是,很多資金湧入美國房市是因為美國房地產相對於其他國家來說便宜許多。根據Demographia公佈的最新全球房市可負擔性報告,美國房價可負擔性打敗加拿大、英國、愛爾蘭、澳大利亞、新西蘭、新加坡、日本及香港。

 

這份報告是把各國的中位房價除以中位家庭收入,也就是觀察各國購屋人要用多少年的收入才能買得起一棟房屋。結果在九個國家的逾300個城市中,最難負擔的首推香港,香港人要17年的收入才能買得起一棟房屋。實際上,香港的這個比例也是創新高,是中國內地熱錢推高香港房市的另一個例子。

 

而在美國的88個城市中,最貴的首推舊金山9.2年,最便宜的是底特律2.1。但平均來說,美國房市為3.4年,即便在人口超過百萬的主要城市中,這個比例仍維持在3.6年。

 

Demographia的報告中並未納入北京、上海等房市,因為並未取得這些城市的相關資料。並且這份報告只分析了房價與收入的比例,並未觸及到房屋的尺寸大小。事實上若考慮房屋的尺寸和房屋密度,美國的房地產又具有另一種吸引力。以香港為例,每平方公里的人口密度為6845人,而美國人口最稠密的紐約市人口密度為2050人。香港的新屋平均尺寸僅為484平方英尺。

 

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