星富集團 Stellez Group

根據底特律時報最新的調查報告(註1)顯示，

當底特律房產在重整完成後，房價已經開始漸漸上漲。

Rock Ventures and the Skillman Foundation週二公佈，

拆除重建後會增加周圍房價，平均提高1,106美元的價值，

相當於全市房屋價值超過209萬美元。

根據紐約時報報導(註1)，

亞馬遜將擴張辦公室規模及就業機會，形成一個技術中心。

行銷部副總裁PETER FARICY表示，亞馬遜將針對密西根州居民招募新血，

他們認為當地是迅速成長的科技廊道。而該公司在密州已有上百名的僱員。

根據底特律時報報導 ，在強勁的消費及房產銷售的鼓舞下，

美國許多企業在穩定的速度下成長，陸續在9月份增加就業人數。

底特律從1950年來，首度白人增加了近8000人，這是近幾年來最多的一次，分析來自美國人口普查局的數據。

此數據於9/16週三公布，此數據驗證白人又回到了城市，而黑人總人口有萎縮的情形。

許多當地的領導者主張不要讓底特律的人口流失為目前最重要的，而新的人口普查數據顯示，政策為人口回流的主要誘因。

引用一篇底特律當地新聞

Dan Gilbert real estate firm buys Book Tower in Detroit

從新聞報紙就可所知，底特律正在快速的改變

從當地底特律新聞就可以調查出，已有超過100億美元投資在底特律，包括大型的投資公司像Quicken Loans 的首席執行官Dan Gilbert以及像您我一樣的個人投資。

出生於密西根州底特律的Dan Gilbert在1985 年創立Quicken Loans，他將這家公司遷進了底特律，至今到現在已購買了70多座建築物，並把其中一些改造辦公空間，供小企業使用。在過去三年已投資了10億美元，在市區購買大約260萬平方英尺的商業面積，並將7000名員工轉移到那裡，以便實現他所做的承諾。此外，Gilbert和其他商業夥伴已經為市中心總價1.4億美元的輕軌電車投入了大部分資金。Quicken還投資了一個為科技創業公司的培育基地，這是第十七個投資項目。

Dan Gilbert 的財產所有權在底特律市中心持續增長，今年增加被空置38層樓的多元化圖書館。計畫將大樓建設為辦公室、零售及住宅混合大樓，此大樓的收購價格目前還尚未對外公佈。這個計劃將是我們在底特律房地產投資中最令人興奮的重建項目之一。

Dan Gilbert 在9/4新聞發佈中說我們將讓這棟擁有世界級景標的建築起死回生，使所有底特律人民及遊客感到驕傲，我們恨不得現在就開始。將超過1.8億美元先後投資在收購翻新及發展用途上。

在每次的投資開發上我們所付出及獲得的，都讓我們很高興能夠持續不斷和承諾來重建底特律，但這一切都只是個開始 。

因為我們都知道底特律有巨大的優勢

各位要了解這些都只是某部分的投資交易，還不包括其他的私人投資，所以不要讓自己與機會擦身而過。

因為低房價將慢慢消失，時間是沒辦法等待的。

星富集團（Stellez Group）運用在美國大底特律商住房市場上數十年的人脈與專業整合經驗，與多家密西根合法持照之房仲業者攜手合作，協助所有投資者處理房屋轉讓、房屋重建與房客搜尋等事務，為投資人提供了一個獨特穩定回報的投資機會，物產管理的流程皆透明化，目的在於提供投資人最好及安心的服務。並且提供24小時在地全系列服務網，全心地提供客戶更好的服務。

 如果您想進一步了解，請報名參加Stellez星富房產說明會。

連續兩個月，全國不動產經紀人協會將大底特律區跟安娜堡列為全美十大最熱門的房產市場，五月的時候

大底特律區分別為第十及安納堡為第九名，而上個月時，均往上升了一名。

通用汽車稱，該公司將投資10億美元對底特律郊區一個標志性的技術中心進行整修，這個技術中心長期以來都是該公司的工程和設計中心。

這項投資預計將帶來2600個新的白領工作崗位，密西根州沃倫市（Warren）的政府官員已經作出了相關通報。這個已有59年歷史的技術中心將在本月被整修，預計相關工作將會持續到2018年。

此次整修工程將在周四的一次新聞發布會上正式對外宣布，其內容包括新的設計工作室、整修研發設施和建造一幢新的IT大樓等。

在推出這項計劃的同時，通用汽車還正在全球範圍內針對其他很多設施和產品項目進行投資。

上個月，通用汽車稱其將在未來三年時間里進行54億美元的美國工廠投資，另外還斥資40億歐元（約合45億美元）對其歐洲業務進行改造，并與中國的合作伙伴進行了120億美元的投資。通用汽車計劃在2015年中投入90億美元的資本支出，與2014年相比增長28%。

文章源自:http://www betrader.com/201505/21232.html

→【美國房產說明會】報名表←

    曾經享有世界汽車之都美譽的美國底特律，近日出現市區種植的風氣。

    全球經濟轉型，令作為20世紀汽車工業先驅的底特律，經濟嚴重受創，前年宣布破產。

    不過，近日這個過氣汽車之都在馬路旁的空地，變身為農地，種植了不少蔬菜瓜類等植物，令死氣沉沉的市區著實生色不少。隨著城市人對環保健康的食品需求愈來愈大，美國很多城市興起市區耕種，底特律也是其中一個。透過市區耕種，將空置的大廈及平地轉型作農地，既可綠化市區，同時亦有助吸引民眾置業。

         這類市區耕種不僅可以增加健康食品的供應，更可為像底特律的城巿，注入生機和商機。

文章源自: http://news.now.com/home/international/player?newsId=141900

    底特律最新五十年計劃中顯示將把底特律主要規劃為幾個主要商業區域中心! 其中市中心將占整體底特律就業機會的 21%，Midtown 占15%，其餘的將分散於整個底特律主城區內。

    市中心將持續為汽車公司總部與兼顧發展為國際”數位城市”、西南邊將被規畫為國際貿易出口中心、西北邊(McNicholas)與Midtown 將被規畫為教育，醫療與零售中心、東邊主要發展物流與工業發展中心、星富認為，50 年計畫白皮書將對未來商業不動產(零售與辦公室)價格與發展潛力產生重大影響。這些區域將也是星富未來重點調研的主力區域。想提前卡位的投資人不可不開始注意!

    目前景氣發展主要還是在市中心與周遭區域(Midtown 與Corktown)，東區與西北商業區還是屬於早期的處女地區，雖然商業租屋率仍低，不過相對價格也很便宜，是個可考慮買來等待的區域!!

    底特律政府因負債185億美元，於2013年7月18日宣布破產。經過1年的努力，這座“汽車之城”終於走出陰霾，再現生機。於12月10日午夜時分正式退出美國有史以來最大城市破產計劃。為重振經濟，底特律將致力於吸引移民前來購買房產、開設企業並融入當地社區。 

    據《底特律自由新聞網》（freep.com）報導，市議會在3月組成了有30名成員的“移民任務工作組”（Immigration Task Force），向移民展示該市對他們的歡迎。工作組負責提供各式協助，包括幫助移民克服語言障礙、教育和經濟發展方面等。     底特律有大型拉丁裔社區，還有大量來自中東、亞洲和非洲的移民團體。在市東部有一個孟加拉鎮，西南部則是拉丁裔的家園。但統計數據顯示該市的移民數量仍低於其它大城市。據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）統計，2012年底特律的人口總數在全美排名第18，共有70萬1,475位居民，但外國出生移民的數量只有3萬5,076人，排名全美第135位。

    在其它人口最多的前17座城市中沒有一座在移民人數上排名50位以外。 在密歇根州長斯奈德（Rick Snyder）吸引移民振興密州經濟的總體戰略中，增加底特律市移民人口成為關鍵因素。斯奈德今年早期設定目標，期望未來5年中至少有5萬新移民在該市生活和工作。
    底特律市長達根（Mike Duggan）也致力於讓底特律更能吸引各種背景和種族的移民。他將與“移民任務工作組”合作，使那些英語不流利的移民更容易聯繫政府單位。
    前州議員特伯曼（Steve Tobocman）說，其它人口下降的中西部城市，包括費城和芝加哥，均依靠增加移民來振興經濟。他認為，對底特律來說，挽留當地移民是至關重要的。眾多移民最終離開該市，遷往其它地區。而鼓勵移民在該市紮根的方法之一就是宣傳在底特律購房或開設企業。
    另據《商業周刊》（businessweek.com）報導，該市的房價目前極其便宜。10月住房銷售價格中位數為1.8萬美元，而在鄰近4大縣價格中位數為14.5萬美元。
    特伯曼說，與密歇根的普通居民相比，這些外國出生的移民趨向於年輕化、接受過更高教育、更有可能開設企業。

    世德（2066）董事長陳光裕的大客戶都是大車廠，常跑美國汽車重鎮底特律。在2012年美國房市低谷，他推薦友人在底特律投資買下一棟辦公建築，短短兩年價值已翻了3倍。
    陳光裕說，2012年他去底特律，看到市郊一處位於三角窗的辦公建築，插著「For Sale（出售） Bank Owned（銀行持有）」的標誌。一問之下，3層樓共1300坪，還附30個停車位，「當時美國房市尚未復甦，這麼好的物件，銀行立即簽約價是85萬美元。」  

    陳光裕立刻推薦友人投資，經過投標之後，以67萬美元（約台幣2千萬元）得標，今年初，已經有人出價190萬美元要買下這棟辦公大樓。
    

文章源自:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/819299

    根據最新的4,865名居民調查，81%的當地人對於美國底特律保持樂觀態度，77%的人認為比起去年，更加喜歡來底特律。這些人大部份在18歲到34歲之間。底特律市中心居民遠比底特律居民更看好市中心的發展。96%的受調查人認為底特律有很多潛力，並且認為這個城市在整個大底特律地區扮演了重要的角色，92%的人很願意带領游客參觀底特律。

    最適宜旅遊的三個景點是Martius公園，Comerica棒球公園和底特律河濱公路。人們談到在市中心的最大顧慮是停車和找交通工具。有56%的人認為很方便找到停車場及在市中心搭乘交通工具的環境很安全。
 
   

    本次的調查是根據底特律市中心近期的變化，並不是基於近十年。在過去的五年中，被空置的大樓數目由48降到了13。很明顯，穩定的新增白領來到底特律工作，並有更多富裕居民來到底特律置家。估計由於更多房屋購買與售賣項目，截至2020年底特律市區居民會增倍，達到10,000。

美國全國不動產協會（NAR）周三公布3月成屋銷售強勁，創18個月新高，顯示美國房市走出年初低潮後，有加快復甦的跡象。3月成屋銷售月增6.1％，與去年同期相比成長10.4％。3月銷售年率經季節因素調整後達519萬戶，高於市場預估的508萬戶。

2月年率從原先公布的488萬戶，往上修正為489萬戶。3月成屋銷售價格中間值為21萬2,100美元，年增7.8％。美國30年期固定房貸利率上周平均為3.67％，低於去年同期的4.27％。成屋銷售占美國所有住宅銷售約90％。楊恩認為3月成屋銷售成長，可反映美國經濟強勁，今年美國房市正往9年來表現最好一年的方向前進。他預期今年成屋銷售總量可望達到520萬戶。

文章源自: http://www.chinatimes.com/newspapers/20150423000101-260203

根據 Crain's Detroit 證實，Google 將於大底特區裡設辦公室，目前已將租約簽訂 !!預計辦公室將占地96,000平方英呎，地點在大底特律內的Farmington Hill，位於星富重點開發的大底特律高投報豪華區裡!!

一個月後 Google 將宣布遷入共計約 14 萬平方英尺。新的營運操作將繼續以主要用作銷售辦事處。公司員工將超過 400 餘人。

文章源自: http://www.mlive.com/news/detroit/index.ssf/2015/06/report_google_moving_into_metr.html

近日有多項數據顯示，美國房產市場復甦強勁，5月份成屋、新屋銷售額增長率都超過預期，其中成屋銷售額創5年半新高，新屋銷售額為7年來最高水平。美國東北部地區的新房銷售額猛增87.5%，是推動全美房產銷售額大幅度增加的主要因素。

 
    國際宏觀經濟諮詢公司凱投宏觀（Capital Economics）的評估結果顯示，美國房產市場正在復甦，美國人購房量同比增加20%。其中東北部地區的新房銷售額猛增87.5%，是推動全美房產銷售額大幅度增加的主要因素。新屋銷售數據可以有助於瞭解即將開始興建的房屋數量，以及建材、建築業工人僱用、消費者信心等情況。
    美國商業部近期評估，5月份建築許可證的申請數量增加12%。這些數據也同時表明，房屋興建可能仍會持續，成屋供應有限且房價較高。美國房產需求量擴大，得益於就業機會增加以及貸款政策的調整，尤其是吸引了很多首次購房者。今年第一季度，美國人的薪水、福利等收入整體上漲了2.6%。同時一些住房貸款公司放寬了首付的要求和限制。

文章源自: http://www.epochtimes.com/b5/15/6/24/n4464395.htm
 

大底特律房價持續如預期持續上漲，根據S&P統計，大底特律房價已連續45個月上漲，目前大底特律都會區房價有些都已達到2008年崩盤前的水準 ! 不過離2005與2006年最高點平均還有23%之距離，星富認為，根據不同城市的差異，有些特定城市離高檔價都還有超過25%~40%的距離，預計這些城市將很快出現補漲行情!!

     
目前大底特律區房價比起美國與全球平均還屬便宜階段 (依租金投報率反推)，不過預計一兩年後，隨著底特律漸脫離困境，這樣的價差將漸漸不存在，在底特律的家中位數值為114,300美元。底特律的房屋價值已經在過去一年增長，5.1％根據zillo預測底特律將在未來一年內上漲2.8％。在底特律的平均租金價格為$925，和密歇根州是一樣的。

文章源自:http://www.freep.com/story/money/2015/05/26/metro-detroit-housing-prices-spring-2015/27955871/

汽車大城底特律去年因為美國汽車工業蕭條，債務纏身不得不宣布破產，創下美國歷史上最大城市市府破產記錄，而底特律所屬的密西根州，隨著產業沒落，人口逐年外移導致城市破敗不堪，不過在市府宣布破產後，美國政府替汽車業背書，加上美國汽車銷售回溫，密西根州透露復甦曙光。  

根據美國統計局，密西根州人口從 2013 年七月到 2014 年七月間增加 11,684 人，2011 年以來增加 34,141 人，人口增長緩慢，被臨近的北卡羅蘭納州擠下，成為美國第十大州，同時間德州因能源業蓬勃發展，人口增加最多，高科技產業密集的加州仍是全美人口最多的一州。

密西根州因汽車工業著稱，但金融海嘯後底特律汽車業負債累累，加上不敵市場競爭，產業沒落倒閉關廠，人口開始外流，但聯邦政府支持財務重整，讓汽車業可以擺脫龐大的退休費用支出，在開放市場保持競爭力下，密西根的失業率已連續四個月下滑，11 月失業率為 6.7%，是 2006 年六月以來最低記錄，工業就業人數達 57.4 萬人，是 2008 年六月以來新高。

雖然從就業率來看，密西根州景氣逐漸復甦，但密西根仍然沒有達到人口移入比移出多的目標。根據統計，密西根 2014 年七月以前的 12 個月，人口增長來自自然增長高於外來人口移入，代表這個地方仍然沒有吸引夠多的人前來定居。

密西根州政府表示，唯一能改變現狀的辦法是訓練當地居民工作技能，協助學生與成人創造機會，得到社會需要的技能，讓他們符合現在與未來的職缺所需。

根據報導，近期油價下跌、就業市場復甦及低利率，帶動美國汽車銷售回溫，特別是貨卡以及休旅車重獲消費者青睞，美國 11月汽車銷售數字超越預期，年率月增 4.2% 至 1,720 萬輛，為近 8 年次高紀錄，其中通用汽車、克萊斯勒及本田汽車皆創下近年來最佳 11 月銷售成績。

文章源自: 財經新報 http://finance.technews.tw/2015/01/01/car-sale-recovery/

美元強勢回升，不過在美元回到霸主的路上，不但不見歡呼聲，反淪為人人喊打的對象，之前油價、金價下跌均怪罪於美元太強，就連英特爾上週下修財測，美元又被拖出來再批一次。儘管如此，歷史經驗顯示，強勢美元從來符合美國戰略的最大利益，也就是說美元走強趨勢預料將持續下去。

強勢美元其實是美國國力轉強的展現，據 CNBC 報導，過去一年來美元約升值兩成，其間標普 500 指數續漲 11%、就業市場強勁復甦，以及矽谷高科技業執全球牛耳等，都是美國國力回來了的最佳寫照，而這不正是聯準會（FED）執行 6 年超寬鬆貨幣政策最想要達到的目標嗎？如此說來，FED 不僅不該打壓美元，反而還應該表示歡迎才對。

 反過來說，如果匯率貶值可以為美國帶來繁榮的話，幣值貶翻了的阿根廷與俄羅斯，甚至日本與歐洲現在的經濟狀況就不該是如此。

匯率是雙面刃，強勢美元所帶來的亦不全然都是好處，但重點在於利大於弊，如美元走強令油價走跌，雖然不利石油業，但其他產業則可享受生產成本降低的好處，一般民眾因低油價省下的錢也可刺激消費成長，加減下來，低油價還是有利於美國整體經濟復甦。

 另外，美元走強會導致美國產品出口價格變貴並降低競爭力，但在另一方面，美元升值也會降低進口價格，也就是說在美國國內進口原料，再加工生產的產品將變得更便宜，這將吸引企業回流，為美國創造更多就業。

（本文由 MoneyDJ新聞 授權轉載；首圖來源：Flickr/401(K) 2012 CC BY 2.0）